Crédito Habitação - Quais os rendimentos necessários?

06 jul 2022 min de leitura

Inflação e mudanças no crédito habitação esmagam salários dos portugueses. Estes são os rendimentos necessários para comprar casa.

Dentro dos lares portugueses, há cada vez menos casas para comprar. Primeiro, os preços dos imóveis estão subindo vertiginosamente e os salários não conseguem acompanhar. Em segundo lugar, à medida que as taxas Euribor aumentaram, os empréstimos à habitação tornaram-se mais caros. E, como se não bastasse, a inflação que se faz sentir no país – que atingiu 8,7% em junho – pesa ainda mais nos orçamentos das famílias.

Qual é o resultado dessa situação? O rendimento real do agregado familiar não é suficiente para cobrir as despesas anuais com o crédito à habitação. Segundo cálculos do idealista, o rendimento real das famílias na cidade de Lisboa é 83,1% inferior ao necessário para pagar um crédito à habitação. No Porto, a diferença é de -13,6%.

Comprar uma casa é uma decisão para toda a vida. Há muitos fatores a serem considerados ao longo do caminho, como o preço da casa que você está comprando e as economias que você pode usar para pagar impostos e fazer um adiantamento em seu empréstimo à habitação.

Também é importante medir a taxa de esforço para pagar o empréstimo à habitação e calcular a renda anual necessária para pagar a prestação da casa para manter a família financeiramente saudável.

À medida que os empréstimos à habitação mudam, também é importante observar atentamente os novos termos de pagamento do empréstimo com base na idade do titular e nas opções de taxa de juros existentes:

- Taxa Variável: A taxa irá variar em função da Euribor do contrato (3, 6 ou 12 meses). Refira-se que hoje, as taxas Euribor estão a subir em todas as maturidades e vão aumentar a prestação da casa;

- Taxa Mista: Neste caso, as famílias podem ter uma taxa fixa por um determinado período, e então terão uma taxa flutuante;

- Taxa Fixa: Neste caso, os juros acordados no início da hipoteca não se alteram do início ao fim do contrato, pelo que a família pagará sempre as mesmas prestações.

Em Portugal, a maioria dos empréstimos à habitação são de taxa variável. Mas com a volatilidade da Euribor já a ser sentida - a Euribor a 12 meses esteve perto de 1% em Junho, enquanto a Euribor a 6 meses foi positiva - e as previsões para o futuro aumentaram, as famílias já procuram as taxas fixas porque lhes dá mais segurança e tranquilidade na hora de pagar o crédito, mesmo que tenha um impacto maior no orçamento. Por esta razão, vários bancos também utilizam o crédito à habitação com taxa fixa como refúgio financeiro para as famílias.

Com os preços da habitação a disparar e as condições de crédito à habitação cada vez mais apertadas, é cada vez mais difícil para as famílias portuguesas comprar casa, especialmente nos grandes centros urbanos. Essa é a conclusão que o idealista tira de pesquisas que tentam entender como as famílias pagam seus empréstimos à habitação, levando em consideração os preços médios das casas, os rendimentos reais e a renda mínima necessária para comprar uma casa no primeiro trimestre.

Note-se que para calcular o rendimento necessário (teoricamente), é necessário considerar um crédito à habitação com uma TAN (Taxa de Juro Anual Nominal) de 1,19% e um prazo de reembolso de 30 anos com entrada de 20%. Também são considerados descontos em negócios regionais e uma taxa de trabalho de 30% para despesas domésticas.
Como é o resultado? Em Lisboa, comprar casa com hipoteca é mais difícil. Aqui, o preço médio da habitação no último trimestre foi de 490.000 euros, segundo dados do idealista. E, afinal, nesta capital regional a diferença entre o rendimento familiar real (28.575 euros/ano) e o necessário (52.231 euros/ano) para comprar uma casa é enorme – uma diferença de 83,1%.

A seguinte é a capital da Madeira, Funchal: nesta cidade, o preço médio da habitação era de 350.000 euros. E o rendimento real (24.741 euros/ano) é 49,4% inferior ao custo de compra de uma casa com empréstimo bancário (36.968 euros/ano). Em terceiro lugar está Viseu, onde a compra de casa custa 235.000 euros e as famílias, em termos reais, têm um rendimento de menos 40,3% (17.676 euros/ano) face ao necessário (24.796/ano).

Há um total de 10 capitais de distrito - incluindo o Funchal e Ponta Delgada, nas ilhas - onde o rendimento familiar real não é suficiente para comprar uma casa com hipoteca, pois é inferior ao rendimento calculado idealista. São eles: Lisboa, Funchal, Viseu, Faro, Ponta Delgada, Braga, Porto, Coimbra, Aveiro e Leiria.

Em outras 10 cidades observa-se que os rendimentos reais dos portugueses chegam para comprar a casa aos preços medianos do mercado. Em Portalegre é onde há maior folga orçamental (56,1%) para comprar uma casa por 75.000 euros (média), as famílias têm 17.357 euros, enquanto o rendimento exigido é de 7.612 euros. E em Bragança e Castelo Branco, os rendimentos reiais são 36,9% e 29,7% superiores ao mínimo necessário para comprar uma casa, respectivamente.

Essas estatísticas são importantes na hora de escolher uma casa, pois é importante garantir que haja um limite financeiro no orçamento familiar. “É importante termos noção que podem ocorrer diversas situações com impacto no conforto que temos hoje, sejam elas o aumento de taxas de juro, perdas de emprego ou despesas saúde. Desta forma, na hora de definir o encargo a assumir mensalmente devemos procurar ter margem para esses imprevistos, de modo a não sermos surpreendidos”, aconselha Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/crédito habitação em Portugal.

Comprar casa no distrito: os preços médios descem

Olhando para a verdade ao nível distrital, parece que a diferença entre o rendimento real e mínimo exigido é menor do que nas capitais de distrito. E, como regra geral, os preços das casas, em média, também são mais baixos.

Nesta análise, Lisboa é o distrito com maior desigualdade, pois o rendimento anual (27.085 euros/ano) para uma habitação com valor de 350.000 euros continua a ser 38,7% inferior ao rendimento exigido (37.570 euros/ano). A ilha da Madeira aparece em segundo lugar: aqui as famílias têm 23.439 euros/ano para pagar uma casa por 300.500 euros e, na verdade, precisavam de 31.892 euros/ano. O que significa que há uma diferença entre os rendimentos de -36,1%.

Também em Faro (-29,2%), Porto (-16,8%), Braga (-10,2%), Viseu (-5,4%), Leiria (-2,8%) e Aveiro (-1,8%) existem desigualdades entre rendimentos reais e mínimos necessários para adquirir uma casa a preço médio de mercado no primeiro trimestre.

Por outro lado, a maioria dos distritos apresenta um nível de rendimentos reais mais equilibrado. Em Portalegre, as famílias têm 17.812 euros por ano para pagar uma casa e o mínimo exigido é de apenas 7.917 euros, o que representa uma margem de 55,6%. E na Guarda (53,3%), Beja (50,8%) e Évora (47,9%) o rendimento real do agregado familiar ultrapassa largamente o necessário para comprar casa com crédito à habitação.

Adaptado de: Idealista