Comprar Casa na Madeira: Guia Essencial dos Impostos

A compra de um imóvel na Madeira implica o pagamento de vários impostos que devem ser considerados no orçamento da aquisição. Conhecer antecipadamente o funcionamento do IMT, do Imposto do Selo e do IMI permite evitar surpresas e calcular com maior rigor o custo total da compra.

Neste guia reunimos os principais impostos aplicáveis na Região Autónoma da Madeira, os escalões atualmente em vigor, os benefícios fiscais disponíveis, incluindo o IMT Jovem e a isenção temporária de IMI para habitação própria e permanente, bem como as diferenças fiscais relativamente a Portugal Continental.
 

IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
 

O IMT é o principal imposto pago na aquisição de um imóvel e deve ser liquidado antes da celebração da escritura. O seu cálculo é efetuado com base no valor mais elevado entre o preço declarado na compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT).

Na Madeira, os limites dos escalões de IMT são superiores aos praticados no continente, permitindo, em muitos casos, adquirir imóveis de maior valor pagando menos imposto ou até beneficiando de isenção.

O imposto varia consoante a finalidade da aquisição e o tipo de imóvel.

Habitação própria e permanente (regime geral)
 

 

Na Madeira, as aquisições destinadas a habitação própria e permanente até 132.933 € beneficiam de isenção de IMT. No Continente, esse limite é inferior, situando-se nos 106.346 €.

Habitação secundária ou destinada a investimento
 

Neste regime não existe qualquer escalão de isenção. Mesmo as aquisições de menor valor estão sujeitas ao pagamento de IMT, ainda que à taxa reduzida de 1%.

Outros imóveis

Aplicam-se ainda as seguintes taxas:
 

 

Os compradores até aos 35 anos podem beneficiar de um regime especial na aquisição da primeira habitação própria e permanente. Na Madeira, este benefício é mais favorável do que no Continente devido à majoração regional dos escalões.

Escalões do IMT Jovem na Madeira
 

Requisitos de acesso

Para beneficiar deste regime, é necessário cumprir, em simultâneo, as seguintes condições:

Além da isenção de IMT, este regime abrange igualmente a isenção do Imposto do Selo sobre a transmissão (0,8%).

Nos casos em que apenas um dos elementos do casal reúna os requisitos, a isenção é aplicada apenas à respetiva quota-parte da aquisição.

Caso o imóvel deixe de constituir habitação própria e permanente durante os seis anos seguintes à compra, por venda, arrendamento ou afetação a alojamento local, o benefício pode ser perdido, sendo devido o pagamento do imposto acrescido dos respetivos juros.

IMT para não residentes

A aquisição de imóveis destinados exclusivamente a habitação por compradores que não sejam residentes fiscais em Portugal está sujeita, em regra, à taxa de 7,5%, sem aplicação das isenções ou reduções previstas no regime geral.

Existem, contudo, situações em que este agravamento não é aplicável, nomeadamente quando:
 

Nestas circunstâncias, a Autoridade Tributária poderá, mediante requerimento do interessado, proceder à devolução da diferença entre o imposto inicialmente pago e o que resultaria da aplicação das taxas gerais.

O pedido deverá ser apresentado no prazo de seis meses a contar da data em que seja adquirida a residência fiscal em Portugal ou da celebração do contrato de arrendamento, conforme aplicável.

Este regime merece especial atenção por parte de investidores estrangeiros, emigrantes não residentes, compradores internacionais e entidades sem residência fiscal em Portugal.

 

Embora muitas vezes passe despercebido, o Imposto do Selo é um dos encargos associados à compra de um imóvel e pode surgir em diferentes momentos do processo.

Imposto do Selo sobre a transmissão

Na aquisição de um imóvel, é aplicada uma taxa fixa de 0,8%, calculada sobre o valor mais elevado entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Este imposto é liquidado antes da escritura, em simultâneo com o IMT.

Imposto do Selo sobre o crédito à habitação

Quando a compra é financiada através de crédito bancário, poderá também ser devido Imposto do Selo sobre a utilização do crédito, cobrado quando o montante é disponibilizado pelo banco.

As taxas atualmente aplicáveis são:
 

Determinados contratos de crédito destinados à aquisição de habitação própria podem beneficiar de regimes específicos de isenção relativamente aos juros. A aplicação destes benefícios depende das características do financiamento contratado, sendo aconselhável confirmar as condições junto da instituição bancária.
 

 

Nas transmissões gratuitas, como heranças e doações, o Imposto do Selo é, em regra, de 10%. Contudo, encontram-se isentos os cônjuges, descendentes (filhos) e ascendentes (pais).

 

 

O IMI é um imposto anual calculado com base no Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel.

Na Região Autónoma da Madeira, todos os municípios aplicam, em 2026, a taxa mínima legal de 0,30% aos prédios urbanos. No caso dos prédios rústicos, mantém-se a taxa nacional de 0,80%.

Esta taxa reduzida representa uma vantagem para os proprietários. Por exemplo, um imóvel com um VPT de 200.000 € pagará 600 € de IMI por ano na Madeira. Num município que aplique a taxa máxima de 0,45%, o mesmo imóvel suportaria um imposto anual de 900 €, traduzindo-se numa diferença de 300 € por ano.

Isenção temporária de IMI

Os imóveis destinados a habitações próprias e permanentes podem beneficiar de uma isenção temporária de IMI durante três anos, podendo este período ser prolongado por mais dois anos, caso o município assim o delibere.

Para beneficiar desta isenção, é necessário reunir, entre outras, as seguintes condições:
 

A atribuição da isenção depende de pedido junto da Autoridade Tributária e apenas pode ser concedida, no máximo, duas vezes ao longo da vida do proprietário ou do agregado familiar. O benefício produz efeitos a partir do ano seguinte ao da aquisição.

AIMI – Adicional ao IMI

O Adicional ao IMI (AIMI) aplica-se aos contribuintes cujo património imobiliário habitacional e terrenos para construção, em Portugal, ultrapasse 600.000 € de Valor Patrimonial Tributário acumulado a 1 de janeiro de cada ano.

Para a maioria dos compradores de habitação, este imposto não representa uma preocupação. Contudo, quem detenha vários imóveis ou património imobiliário de elevado valor deverá ter este encargo em consideração.

As taxas variam consoante o tipo de contribuinte.

Pessoas singulares
 

Pessoas coletivas
 

As entidades com residência em jurisdições de regime fiscal privilegiado estão sujeitas a uma taxa de 7,5%.
 

 

Nestes casos aplica-se uma taxa única de 0,7% sobre o valor que exceda 600.000 €.

Sempre que existam situações mais complexas ou património de elevado valor, é recomendável obter aconselhamento especializado.

 

A Madeira dispõe de um regime fiscal específico, autorizado pela União Europeia, através do Centro Internacional de Negócios da Madeira (CINM), criado para incentivar o investimento e a atividade económica internacional na região.

As sociedades devidamente licenciadas ao abrigo deste regime podem beneficiar de reduções significativas em diversos impostos relacionados com imóveis, nomeadamente:

 

Este regime destina-se essencialmente a sociedades que cumpram os requisitos legais previstos, não sendo aplicável ao comprador particular que adquira um imóvel para habitação ou férias.

EXEMPLO PRÁTICO
 

Admitindo um imóvel adquirido por 350.000 €, com Valor Patrimonial Tributário igual ou inferior ao preço de compra, os encargos variam consoante o perfil do comprador.

Cenário A – Habitação própria e permanente

Aplicando o escalão entre 247.934 € e 413.174 €:
 

Total de impostos antes da escritura: 14.227,52 €

Caso exista recurso a crédito habitação, poderá ainda acrescer o Imposto do Selo sobre a utilização do crédito.

Considerando um VPT de cerca de 200.000 €, o IMI anual será aproximadamente 600 €.

Cenário B – Comprador jovem (até 35 anos) com acesso ao IMT Jovem

Neste caso, um imóvel de 350.000 € encontra-se totalmente abrangido pelo escalão de isenção.
 

Total de impostos antes da escritura: 0 €

A poupança relativamente ao cenário anterior ascende a 14.227,52 €.

Cenário C – Comprador Não Residente Fiscal em Portugal

Um comprador não residente fiscal em Portugal que pretenda adquirir um imóvel no valor de 350.000 € está sujeito à taxa fixa de 7,5%.
 

Total de impostos antes da escritura: 29.050,00 €

Em síntese

A Região Autónoma da Madeira apresenta um enquadramento fiscal particularmente competitivo na aquisição de imóveis, sobretudo devido aos escalões mais favoráveis de IMT e à aplicação generalizada da taxa mínima de IMI.

Ainda assim, a tributação imobiliária envolve diversos regimes e benefícios cuja aplicação depende das características de cada compra. Situações como aquisições através de sociedades, recurso ao regime do IMT Jovem ou patrimónios imobiliários de valor elevado justificam uma análise cuidada antes da celebração da escritura.

Uma vez que os regimes fiscais podem ser alterados periodicamente, é aconselhável confirmar sempre as taxas, escalões e benefícios em vigor antes da realização da compra.

Adaptado de Nuno Pereira