Immobilienkauf auf Madeira: Steuern, Kaufnebenkosten und steuerliche Vorteile

Der Kauf einer Immobilie auf Madeira ist mit verschiedenen Steuern und Kaufnebenkosten verbunden, die bereits bei der Finanzplanung berücksichtigt werden sollten. Wer die portugiesischen Steuervorschriften kennt, kann die tatsächlichen Gesamtkosten des Immobilienkaufs besser einschätzen und unangenehme Überraschungen vermeiden.

Dieser Leitfaden erläutert die wichtigsten Steuern beim Erwerb einer Immobilie in der Autonomen Region Madeira, darunter die IMT (Grunderwerbsteuer), die Stempelsteuer (Imposto do Selo) sowie die IMI (kommunale Grundsteuer). Darüber hinaus werden die wichtigsten Steuervergünstigungen vorgestellt, darunter die Steuerbefreiung für junge Käufer (IMT Jovem), die befristete IMI-Befreiung für selbstgenutzte Immobilien sowie die Unterschiede zwischen Madeira und dem portugiesischen Festland.

Im weiteren Verlauf dieses Leitfadens wird auch auf den Valor Patrimonial Tributário (VPT) Bezug genommen. Dabei handelt es sich um den von der portugiesischen Steuerbehörde festgelegten steuerlichen Immobilienwert, der als Berechnungsgrundlage für verschiedene Immobiliensteuern dient. Dieser Wert entspricht nicht zwangsläufig dem aktuellen Marktwert der Immobilie.

IMT – Portugiesische Grunderwerbsteuer

Die IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) entspricht in ihrer Funktion in etwa der deutschen Grunderwerbsteuer. Sie wird vor der notariellen Beurkundung fällig und stellt in der Regel die größte Steuerbelastung beim Immobilienkauf dar.
Die Steuer wird auf den höheren der beiden folgenden Werte berechnet:

Im Gegensatz zu Deutschland, wo die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland mit einem festen Prozentsatz erhoben wird, verwendet Portugal ein progressives Steuersystem. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Immobilienwert, der vorgesehenen Nutzung sowie in bestimmten Fällen nach dem steuerlichen Status des Käufers.
 

Ein besonderer Vorteil Madeiras besteht darin, dass die Wertgrenzen der einzelnen IMT-Steuerstufen deutlich höher liegen als auf dem portugiesischen Festland. Dadurch können Käufer höherwertige Immobilien erwerben, ohne unmittelbar in eine höhere Steuerstufe zu fallen.
Die anwendbaren Steuersätze unterscheiden sich je nach Nutzungszweck der Immobilie.

IMT-Sätze auf Madeira – Selbstgenutzter Hauptwohnsitz
 

Beim Erwerb eines selbstgenutzten Hauptwohnsitzes sind Immobilien mit einem Kaufpreis bis 132.933 € auf Madeira vollständig von der IMT befreit. Auf dem portugiesischen Festland liegt diese Grenze bei 106.346 €.

IMT-Sätze auf Madeira – Zweitwohnsitze und Kapitalanlagen
 

Im Gegensatz zum Erwerb eines Hauptwohnsitzes gibt es für Zweitwohnsitze oder Kapitalanlagen keinen steuerfreien Eingangsbereich. Bereits der erste Euro des Kaufpreises unterliegt der IMT.

Weitere Immobilienarten

Für andere Immobilienkategorien gelten folgende Steuersätze:
 

Steuerbefreiung für junge Käufer (IMT Jovem)

Portugal gewährt Käufern bis zum Alter von 35 Jahren eine besondere Steuervergünstigung beim Erwerb ihrer ersten selbstgenutzten Wohnimmobilie. Aufgrund der regionalen Besonderheiten fällt diese Begünstigung auf Madeira noch attraktiver aus als auf dem portugiesischen Festland.

IMT-Sätze für anspruchsberechtigte junge Käufer
 

Voraussetzungen

Um diese Steuervergünstigung in Anspruch nehmen zu können, müssen sämtliche folgenden Bedingungen erfüllt sein:
 

Neben der Befreiung von der IMT entfällt auch die Stempelsteuer auf den Immobilienerwerb (0,8 %).

Erfüllt bei einem gemeinsamen Erwerb nur einer der Käufer die Voraussetzungen, wird die Steuerbefreiung ausschließlich auf dessen Eigentumsanteil angewendet.

Wird die Immobilie innerhalb der ersten sechs Jahre verkauft, vermietet oder als lizenzierte Ferienunterkunft (Alojamento Local – AL) genutzt, kann die Steuervergünstigung entfallen. In diesem Fall wird die ursprünglich erlassene IMT einschließlich Verzugszinsen nacherhoben.

Wichtige Informationen für internationale Käufer

Wenn Sie beim Kauf einer Wohnimmobilie auf Madeira nicht in Portugal steuerlich ansässig sind, können besondere Vorschriften für die IMT (Grunderwerbsteuer) gelten.

Grundsätzlich unterliegen Wohnimmobilien, die von nicht in Portugal steuerlich ansässigen Käufern erworben werden, einem einheitlichen IMT-Steuersatz von 7,5 %. Die regulären progressiven Steuersätze sowie die üblichen Steuervergünstigungen finden in diesen Fällen grundsätzlich keine Anwendung.

Es bestehen jedoch wichtige Ausnahmen. Käufer, die innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb ihren steuerlichen Wohnsitz nach Portugal verlegen oder bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllen, können Anspruch auf die Anwendung der regulären IMT-Regelungen sowie gegebenenfalls auf eine teilweise Rückerstattung der bereits entrichteten Steuer haben.

Da diese Regelung erhebliche Auswirkungen auf die Gesamtkosten des Immobilienkaufs haben kann, sollten internationale Käufer ihre steuerliche Situation bereits vor Abschluss des Kaufvertrags sorgfältig prüfen.

Excelente. A segunda parte é onde mais vale a pena adaptar os conceitos ao mercado alemão. Em vez de traduzir literalmente, explico-os com referências que um comprador alemão, austríaco ou suíço reconhece imediatamente.

Stempelsteuer (Imposto do Selo)

Die portugiesische Stempelsteuer (Imposto do Selo) gehört zu den Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie und wird von internationalen Käufern häufig unterschätzt.

Obwohl der Begriff mit der deutschen Stempelsteuer übersetzt wird, handelt es sich um eine eigenständige portugiesische Steuer, die sich von vergleichbaren Abgaben in Deutschland, Österreich oder der Schweiz unterscheidet.

Je nach Art der Transaktion kann die Stempelsteuer in verschiedenen Phasen des Immobilienkaufs anfallen.

Stempelsteuer auf den Immobilienerwerb

Beim Kauf einer Immobilie beträgt die Stempelsteuer 0,8 % des höheren der beiden folgenden Werte:
 

Sie ist zusammen mit der IMT vor der notariellen Beurkundung zu entrichten.

Stempelsteuer auf Hypothekendarlehen

Wird der Immobilienkauf über ein Hypothekendarlehen finanziert, fällt zusätzlich eine Stempelsteuer auf die Inanspruchnahme des Darlehens an.

Diese Steuer wird einmalig erhoben, sobald der Darlehensbetrag ausgezahlt wird.

Die derzeit geltenden Steuersätze betragen:

Für bestimmte Finanzierungen selbstgenutzter Wohnimmobilien bestehen steuerliche Sonderregelungen hinsichtlich der Darlehenszinsen. Ob diese im Einzelfall Anwendung finden, hängt von den jeweiligen Vertragsbedingungen ab und sollte mit der finanzierenden Bank abgestimmt werden.

Schenkungen und Erbschaften

Auch bei unentgeltlichen Vermögensübertragungen, insbesondere Erbschaften und Schenkungen, fällt grundsätzlich Stempelsteuer an.

Der reguläre Steuersatz beträgt 10 %.

Von dieser Steuer befreit sind jedoch Übertragungen zwischen:

IMI – Jährliche kommunale Grundsteuer

Die IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) ist die jährlich zu entrichtende kommunale Immobiliensteuer Portugals.

Sie ist in ihrer Funktion mit der deutschen Grundsteuer vergleichbar, unterscheidet sich jedoch hinsichtlich ihrer Berechnung. Während sich die Grundsteuer in Deutschland auf den Grundsteuerwert stützt, basiert die portugiesische IMI auf dem steuerlichen Immobilienwert (Valor Patrimonial Tributário – VPT), der von der portugiesischen Steuerbehörde festgelegt wird.

Die Steuer wird jährlich vom Eigentümer der Immobilie entrichtet.

Ein wesentlicher Vorteil Madeiras besteht darin, dass alle elf Gemeinden im Jahr 2026 den gesetzlich niedrigsten IMI-Steuersatz für bebaute Grundstücke anwenden.

Die geltenden Steuersätze betragen:

Zur Veranschaulichung:

Bei einem steuerlichen Immobilienwert (VPT) von 200.000 € beträgt die jährliche IMI auf Madeira 600 €.

In einer portugiesischen Gemeinde, die den Höchstsatz von 0,45 % erhebt, würde dieselbe Immobilie dagegen 900 € pro Jahr kosten – ein Unterschied von 300 € jährlich, der sich über viele Jahre Eigentum erheblich summieren kann.

Zeitlich befristete IMI-Befreiung

Immobilien, die als selbstgenutzter Hauptwohnsitz erworben werden, können unter bestimmten Voraussetzungen von einer befristeten IMI-Befreiung profitieren.

Die Steuerbefreiung gilt grundsätzlich für drei Jahre und kann durch Beschluss der jeweiligen Gemeinde um weitere zwei Jahre verlängert werden.

Zu den wichtigsten Voraussetzungen gehören:

Die Steuerbefreiung wird nicht automatisch gewährt.

Sie muss bei der portugiesischen Steuerbehörde beantragt werden und kann während des Lebens eines Eigentümers beziehungsweise Haushalts höchstens zweimal gewährt werden.

Die Befreiung beginnt ab dem Kalenderjahr nach dem Immobilienerwerb.

AIMI – Zusätzliche Immobiliensteuer für hochwertige Vermögen

Neben der IMI kennt Portugal eine weitere Immobiliensteuer: die AIMI (Adicional ao IMI).

Sie betrifft ausschließlich Eigentümer mit einem größeren Immobilienvermögen und ist am ehesten mit einer zusätzlichen Vermögensbesteuerung für Immobilien vergleichbar. Eine direkte Entsprechung im deutschen Steuerrecht existiert jedoch nicht.

Bemessungsgrundlage ist der gesamte steuerliche Immobilienwert (VPT) aller Wohnimmobilien und Baugrundstücke, die sich am 1. Januar eines Jahres im Eigentum einer Person oder Gesellschaft befinden.

Die AIMI wird erst erhoben, wenn dieser Gesamtwert 600.000 € übersteigt.

Für Käufer einer einzelnen Ferienwohnung oder eines Einfamilienhauses auf Madeira spielt diese Steuer in der Regel keine Rolle.

Relevant wird sie vor allem für:

 

Natürliche Personen

Für Privatpersonen gilt ein Freibetrag von 600.000 €.

Bei gemeinsam veranlagten Ehepaaren erhöht sich dieser auf 1,2 Millionen Euro.

Darüber hinaus gelten folgende Steuersätze:

Juristische Personen

Gesellschaften erhalten keinen Freibetrag.

Es gelten folgende Steuersätze:

Unternehmen mit Sitz in einem von Portugal als Steuerparadies eingestuften Staat unterliegen einem Steuersatz von 7,5 %.

Ungeteilte Erbschaften

Für ungeteilte Erbengemeinschaften gilt ein einheitlicher Steuersatz von 0,7 % auf den Betrag, der 600.000 € übersteigt.

Bei umfangreichen Immobilienvermögen empfiehlt sich grundsätzlich die Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt mit Spezialisierung auf portugiesisches Immobilienrecht.

Madeira International Business Centre (MIBC)

Das Madeira International Business Centre (MIBC) – auf Portugiesisch Centro Internacional de Negócios da Madeira (CINM) – ist ein von der Europäischen Union genehmigtes Sondersteuerregime zur Förderung internationaler Unternehmen auf Madeira.

Gesellschaften, die im Rahmen dieses Regimes zugelassen sind, profitieren von erheblichen steuerlichen Vergünstigungen im Zusammenhang mit Immobilien.

Hierzu gehören unter anderem:

Dieses Sonderregime richtet sich nicht an Privatpersonen, die eine Ferienimmobilie oder einen Hauptwohnsitz erwerben möchten.

Es ist vielmehr für Unternehmen vorgesehen, die ihre Geschäftstätigkeit auf Madeira etablieren und die gesetzlichen Voraussetzungen des MIBC erfüllen, etwa hinsichtlich der Art der Tätigkeit und der Schaffung von Arbeitsplätzen.

Unternehmen, die einen Immobilienerwerb über eine Gesellschaft planen, sollten sich vorab steuerlich und rechtlich beraten lassen.

Praxisbeispiel: Welche Steuern fallen beim Kauf einer Immobilie für 350.000 € auf Madeira an?

Um die Kaufnebenkosten besser zu veranschaulichen, betrachten wir den Erwerb einer Wohnimmobilie auf Madeira mit einem Kaufpreis von 350.000 €. Dabei wird angenommen, dass der steuerliche Immobilienwert (Valor Patrimonial Tributário – VPT) dem Kaufpreis entspricht oder darunter liegt.

Je nach steuerlichem Status des Käufers können sich die zu zahlenden Steuern erheblich unterscheiden.

Szenario A – Internationaler Käufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Portugal

Erwirbt ein Käufer eine Wohnimmobilie auf Madeira, ohne in Portugal steuerlich ansässig zu sein, gilt grundsätzlich der einheitliche IMT-Steuersatz von 7,5 %.

IMT (Grunderwerbsteuer)

350.000 € × 7,5 % = 26.250 €

Stempelsteuer

350.000 € × 0,8 % = 2.800 €

Gesamtbetrag vor der notariellen Beurkundung : 29.050 €

Wird der Kauf über ein portugiesisches Hypothekendarlehen finanziert, kann zusätzlich Stempelsteuer auf das Darlehen anfallen.

Wichtiger Hinweis: Verlegt der Käufer innerhalb von zwei Jahren seinen steuerlichen Wohnsitz nach Portugal oder erfüllt er die gesetzlichen Voraussetzungen des Programms für Wohnraum mit moderaten Mieten, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine teilweise Rückerstattung der gezahlten IMT bei der portugiesischen Steuerbehörde beantragt werden.

Szenario B – In Portugal steuerlich ansässiger Käufer (Hauptwohnsitz)

Für einen Käufer, der die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzt und in Portugal steuerlich ansässig ist, gelten die regulären progressiven IMT-Steuersätze.

IMT

(350.000 € × 7 %) − 13.072,48 € = 11.427,52 €

Stempelsteuer

350.000 € × 0,8 % = 2.800 €

Gesamtbetrag vor der notariellen Beurkundung : 14.227,52 €

Bei einem steuerlichen Immobilienwert (VPT) von rund 200.000 € beträgt die jährliche IMI ungefähr 600 €.

Szenario C – Begünstigter junger Käufer (bis 35 Jahre)

Erfüllt der Käufer sämtliche Voraussetzungen der Regelung IMT Jovem, fällt der Kaufpreis von 350.000 € vollständig unter die Steuerbefreiung.

IMT - 0 €

Stempelsteuer auf den Immobilienerwerb - 0 €

Gesamtbetrag vor der notariellen Beurkundung - 0 €

Steuerersparnis gegenüber einem in Portugal steuerlich ansässigen Käufer : 14.227,52 €

Steuerersparnis gegenüber einem internationalen Käufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Portugal : 29.050 €

Dieses Beispiel zeigt eindrucksvoll, welchen Einfluss der steuerliche Status des Käufers auf die Gesamtkosten eines Immobilienerwerbs in Portugal haben kann.

Zusammenfassung

Madeira zählt zu den steuerlich attraktivsten Regionen Portugals für den Erwerb von Wohnimmobilien. Höhere Steuerfreibeträge bei der IMT sowie die Anwendung des niedrigsten gesetzlichen IMI-Steuersatzes in allen Gemeinden der Insel können die Kauf- und Besitzkosten gegenüber dem portugiesischen Festland deutlich reduzieren.

Gleichzeitig ist das portugiesische Immobiliensteuerrecht komplex. Die tatsächliche Steuerbelastung hängt unter anderem von der Art der Immobilie, ihrer Nutzung, dem steuerlichen Wohnsitz des Käufers sowie von möglichen Steuervergünstigungen ab.

Eine fachkundige Beratung empfiehlt sich insbesondere bei:
 

Da sich steuerliche Vorschriften regelmäßig ändern können, sollten vor dem Immobilienkauf stets die aktuell geltenden Steuersätze und gesetzlichen Bestimmungen überprüft werden.

Fazit

Der Erwerb einer Immobilie auf Madeira bietet attraktive Möglichkeiten – sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger.

Wer die portugiesischen Steuervorschriften bereits vor dem Kauf kennt, kann die tatsächlichen Erwerbskosten realistisch kalkulieren und vorhandene Steuervergünstigungen optimal nutzen.

Insbesondere internationale Käufer profitieren von einer frühzeitigen steuerlichen und rechtlichen Beratung. Dadurch lassen sich nicht nur unerwartete Kosten vermeiden, sondern häufig auch erhebliche Steuerersparnisse erzielen.

in Anlehnung an Nuno Pereira