Leasing: modifiche più significative introdotte dalla legge 13/2019

Legge n. 13/2019 del 2019-02-12 ha modificato diversi diplomi che hanno un impatto sul mercato degli affitti. L´obiettivo di questa legge è introdurre misure per correggere situazioni di squilibrio tra inquilini e proprietari terrieri, aumentare la sicurezza e la stabilità del leasing urbano e proteggere gli inquilini in...

16 mar 2019 min de leitura

Va notato che il 12 febbraio 2019, la legge n. 12/2019 è stato inoltre pubblicato su Diário da República, che modifica anche la legislazione su arendamento al fine di vietare e punire le molestie nel contratto di locazione.

Tra le qualifiche che hanno subito alcuni cambiamenti ci sono il New Urban Lease Regime (NRAU), il Codice Civile, il regime legale dei lavori sugli edifici affittati, il regime di sussidi di reddito da assegnare agli inquilini con contratti di locazione conclusi prima del 18 novembre 1990 e che sono in procinto di aggiornare i redditi e il sistema dei contratti di credito relativi agli immobili residenziali.

Quali sono le modifiche più significative introdotte dalla legge 13/2019?

Uno dei cambiamenti più significativi che riguardano la NRAU riguarda la protezione speciale per gli anziani, i disabili e gli inquilini a lungo termine. La legge stabilisce il seguente emendamento alla NRAU:

"1 - La transizione dal contratto alla NRAU è soggetta ad un accordo tra le parti, in relazione al valore dell´affitto, se il locatario invoca e prova che:

a) Hanno 65 anni o più o hanno una disabilità con un grado di incapacità dimostrato pari o superiore al 60%; o quello

b) Ha vissuto per più di cinque anni nel coniuge in leasing, di fatto vincolato o relativo del locatario nel primo grado della linea retta, che si trova in una delle condizioni previste nel paragrafo precedente, e il RABC del nucleo familiare è inferiore a 5 RMNA.

(...)

10 - In caso di passaggio di un contratto alla NRAU ai sensi dell´articolo 30 e seguenti, senza il diritto di applicare le disposizioni dei paragrafi 1 o 7 del presente articolo, se il locatario ha risieduto per più di 15 anni nel leasing e lo dimostra mediante attestato rilasciato dal consiglio parrocchiale della sua zona di residenza e ha, alla data di transizione del contratto, un´età uguale o superiore a 65 anni o un comprovato grado di disabilità pari o superiore al 60%, il proprietario può solo opporsi al rinnovo del contratto sulla base dell´articolo 1101 (b) del codice civile, e i requisiti di cui all´articolo 1102 del codice civile devono essere applicati con i dovuti adattamenti.

11 - Nel rinnovo del contratto previsto dal numero precedente, il proprietario può procedere all´aggiornamento straordinario dell´affitto fino al limite stabilito ai punti a) eb) del paragrafo 2 dell´articolo 35 della NRAU, facendo domanda per questo scopo le disposizioni degli articoli 30 e segg. di tale regime giuridico, mantenendo il valore di detto reddito quando è pari o superiore a tale limite.

12 - L´aumento straordinario delle entrate previsto nel precedente paragrafo non può superare il 20% annuo della differenza tra 1/15 del Valore Patrimoniale Tributario del contratto di locazione e il reddito precedente all´aggiornamento speciale ivi previsto.

13 - Nel caso previsto al n. 9 e nel caso di un aumento straordinario delle entrate previsto nel numero precedente, il locatario ha diritto al sussidio sul reddito, in conformità con il proprio diploma, senza pregiudizio dell´accesso ad altre modalità di sostegno abitativo applicabili. "

Inoltre, in caso di morte dell´inquilino, la NRAU concederà diritti speciali nel senso di poter assumere come inquilino ereditando il contratto, i figli oi figliastri che vivevano con lui [l´inquilino defunto] vivevano per più di cinque anni. anni, 65 anni o più, a condizione che il RABC aggregato sia inferiore a 5 RMNA.

Un´altra novità sono i termini del rinnovo automatico dei contratti di leasing con un impatto speciale sulla breve durata. La legge afferma che:

"Salvo disposizioni contrarie [nel contratto], il contratto concluso a tempo determinato è automaticamente rinnovato alla sua scadenza e per periodi successivi di uguale durata o di tre anni, a seconda di quale periodo sia più breve, fatte salve le disposizioni del paragrafo seguente. "

Per questo standard unisce ad un altro in cui si afferma che, anche se il padrone di casa si oppone al rinnovo del contratto, a meno che non invoca che farà uso di proprietà o di loro discendenti, il periodo compreso tra l´inizio del contratto e il loro ordine non può essere inferiore a 3 anni.

Tra le variazioni più significative anche sottolineare il fatto che il garante spendere solo essere responsabile di inadempienze dell´inquilino solo dopo essere stato detto da parte del padrone di casa che stanno procedendo con il padrone di casa ha ora 90 giorni di tempo per farlo e non perdere i diritti . Se, ad esempio, un inquilino in mancanza di pagamento e il padrone di casa solo lasciare che il garante 120 giorni dopo il primo live il garante sarà responsabile solo per i debiti o inadempienze del locatario che si è verificato nei 90 giorni prima della notifica da parte del padrone di casa e non per in precedenza.

Un´altra novità è la maggiore facilità da parte dell´inquilino nel dimostrare che esiste un contratto di locazione anche se questo non è mai stato scritto e firmato dalle parti. La legge prevede che:

"In assenza della riduzione per iscritto il contratto di locazione, che non è imputabile al locatario, si può dimostrare l´esistenza di titolo da qualsiasi modo consentito dalla legge, dimostrando l´uso della locazione da parte del locatario, senza l´opposizione padrone di casa e il pagamento mensile del rispettivo reddito per un periodo di sei mesi. "

I fondamentali terminazione contratto iniziano ad avere un nuovo articolo impone un ulteriore passo ed rispettive scadenze al proprietario prevedere che nel caso di arretrati successive del conduttore (in particolare nel caso del conduttore costituiscono vite superiore a otto giorni, più di quattro volte, seguiti o interpolati per un periodo di 12 mesi, con riferimento a ciascun contratto):

"Il padrone di casa può disdire il contratto soltanto se l´inquilino ha informato mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, dopo il terzo ritardo nel pagamento del canone di locazione, la sua intenzione di recedere dal contratto di locazione in questi termini"

Un´altra novità è che i contratti di locazione per l´alloggio permanente non possono essere inferiori a un anno (o superiore a 30 anni).

Ci sono anche diverse notizie sul rapporto tra proprietario ed inquilino nel caso in cui lavori e / o demolizioni avvengano o siano previsti.

subisce anche un cambiamento del regime di sussidio da assegnare agli inquilini con contratti di locazione per le abitazioni, concluso prima del 18 novembre 1990. Un´altra area con alcune modifiche sono le locazioni non abitative che non ci occuperemo qui raccomandando consultazione della legge, così come la creazione del servizio di Injunction for Leasing (SIMA) che non approfondiremo questo pezzo già lungo.

Concludiamo con un importante estratto dalla legge sulla non discriminazione nell´accesso al noleggio:

1 - Nessuno può essere discriminato nell´accesso al contratto di locazione sulla base del sesso, discendenza o l´origine etnica, la lingua, paese di origine, nazionalità, religione, convinzioni personali, opinioni politiche o ideologiche, sesso, orientamento sessuale, età o disabilità.

2 - L´offerta di annunci per la vendita di beni e un´altra forma di pubblicità legata alle proprietà disponibili per la vendita potrebbero non contenere alcuna restrizione o preferenza basata sulla specifica violare categorie discriminatorie del paragrafo precedente.

Fonte: economia finanza

Immagine: Jana Gomes