Crédit-bail: modifications les plus importantes introduites par la loi 13/2019

Loi no. 13/2019 du 2019-02-12 a modifié plusieurs diplômes qui ont un impact sur le marché locatif. L´objectif de cette loi est d´introduire des mesures pour corriger les situations de déséquilibre entre locataires et propriétaires, pour accroître la sécurité et la stabilité du bail urbain et pour protéger les locataires...

16 mars 2019 min de leitura

La loi n ° 13/2019 du 2019-02-12 a modifié plusieurs diplômes ayant un impact sur le marché locatif. L´objectif de cette loi est d´introduire des mesures pour corriger les situations de déséquilibre entre locataires et propriétaires, pour accroître la sécurité et la stabilité du bail urbain et pour protéger les locataires dans une situation de fragilité particulière.

Il convient de noter que, le 12 février 2019, la loi n ° 12/2019 a également été publiée dans Diário da República, qui modifie également la législation sur l´arendamento afin d´interdire et de punir le harcèlement dans le bail.

Parmi les modifications qui ont subi certaines modifications figurent le nouveau régime de location urbaine (NRAU), le code civil, le régime juridique des travaux sur les immeubles loués, le régime de subvention du revenu à accorder aux locataires ayant conclu des contrats de location avant le 18 novembre 1990 et qui sont en train de mettre à jour leurs revenus et le système de contrats de crédit relatifs à l´immobilier résidentiel.

Quels sont les changements les plus significatifs introduits par la loi 13/2019?

L´un des changements les plus significatifs ayant un impact sur la NRAU concerne la protection spéciale des personnes âgées, des handicapés et des locataires à long terme. La loi établit l´amendement suivant à la NRAU:

"1 - Le passage du contrat à la NRAU est soumis à un accord entre les parties concernant la valeur du loyer si le locataire invoque et prouve que:

a) êtes âgé de 65 ans ou plus ou avez une invalidité avec un degré d´incapacité avéré égal ou supérieur à 60%; ou ça

b) a vécu pendant plus de cinq ans dans le conjoint loué, lié de fait ou apparenté au locataire au premier degré de la ligne droite, qui se trouve dans l´une des conditions énoncées au paragraphe précédent, ainsi que dans le cadre du code de référence du foyer est inférieur à 5 RMNA.

(...)

10 - En cas de passage du contrat à la NRAU conformément aux articles 30 et suivants, sans le droit d´appliquer les dispositions des paragraphes 1 ou 7 du présent article, si le locataire a résidé plus de 15 ans dans le logement loué et le démontre par une attestation délivrée par le conseil de paroisse de son lieu de résidence et a, à la date de transition du contrat, un âge égal ou supérieur à 65 ans ou un degré d´invalidité prouvé égal ou supérieur à supérieur à 60%, le propriétaire ne peut s´opposer à la reconduction du contrat que sur la base de l´article 1101 b) du code civil et les exigences énoncées à l´article 1102 du code civil sont appliquées avec les adaptations nécessaires.

11 - Lors du renouvellement du contrat prévu au numéro précédent, le propriétaire peut procéder à une mise à jour extraordinaire du loyer dans la limite du montant fixé aux paragraphes a) et b) du paragraphe 2 de l´article 35 de la NRAU, à cet effet. les dispositions des articles 30 et suiv. de ce régime juridique, le maintien de la valeur dudit revenu quand il est égal ou supérieur à cette limite.

12 - L´augmentation extraordinaire des revenus prévue à l´alinéa précédent ne peut excéder 20% par an de la différence entre 1/15 de la valeur patrimoniale fiscale du bail et les revenus antérieurs à la mise à jour spéciale qui y est fournie.

13 - Dans le cas prévu au n. 9 et dans le cas d´une augmentation extraordinaire des revenus prévue dans le numéro précédent, le locataire a droit à une allocation de revenus, conformément à son propre diplôme, sans préjudice de l´accès aux autres modalités de soutien en matière de logement applicables. "

En outre, en cas de décès du locataire, la NRAU accordera des droits spéciaux, en ce sens qu’elle peut assumer en tant que locataire héritant du contrat, les enfants ou beaux-enfants qui vivaient avec lui [le locataire décédé] ont vécu plus de cinq ans. ans, 65 ans ou plus, à condition que le total des CRBA soit inférieur à 5 RMNA.

Une autre nouveauté concerne les termes du renouvellement automatique des baux ayant une incidence particulière sur la courte durée. La loi stipule que:

"Sauf stipulation contraire [du contrat], le contrat à durée déterminée est automatiquement renouvelé à son échéance et par périodes successives d´égale durée ou de trois ans, la durée la plus courte étant retenue, sans préjudice des dispositions du paragraphe suivant. "

A cette règle s´ajoute une autre qui stipule que même si le propriétaire s´oppose au renouvellement du contrat, à moins qu´il ne prétende utiliser le bien ou ses descendants, la période entre le début du contrat et sa fin peut être moins de 3 ans.

Parmi les modifications les plus significatives, nous soulignons également le fait que le garant ne sera responsable de la non-conformité du locataire qu´après avoir été informé par le propriétaire que celles-ci sont en cours et qu´il dispose maintenant de 90 jours pour le faire et ne pas perdre ses droits. . Si, par exemple, un locataire devient délinquant et que le locateur n’en informe le garant que 120 jours après le premier séjour, le garant n’est responsable que des dettes ou des défauts du locataire survenus dans les 90 jours précédant la notification du locateur, et non de la responsabilité du locataire. ci-dessus.

Une autre nouveauté est la plus grande facilité du locataire à prouver qu’il existe un contrat de location alors que celui-ci n’a jamais été écrit et signé par les parties. La loi prévoit que:

"En l´absence de réduction écrite du bail qui n´est pas imputable au locataire, le locataire peut prouver l´existence d´un titre sous une forme quelconque admise par la loi, démontrant ainsi l´utilisation du bail par le locataire sans opposition du propriétaire et le paiement mensuel du loyer correspondant. pour une période de six mois ".

Les motifs de résiliation du contrat ont maintenant un nouvel article qui impose une étape supplémentaire et des délais respectifs au propriétaire en prévoyant que, dans le cas de logements successifs du locataire (en particulier, si le locataire est en retard de plus de huit jours, plus de quatre fois, suivi ou interpolé sur une période de 12 mois, en référence à chaque contrat):

"Le locateur ne peut résilier le contrat que s´il a informé le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception après le troisième délai de paiement du loyer de son intention de résilier le bail dans ces conditions"

Une autre nouveauté est que les contrats de location de logements permanents ne peuvent être inférieurs à un an (ni supérieurs à 30 ans).

Il existe également plusieurs nouvelles sur la relation entre le propriétaire et le locataire dans le cas où des travaux et / ou une démolition ont lieu ou sont prévus.

Le régime d’allocation de loyer, qui a été conclu avant le 18 novembre 1990, doit également être octroyé aux locataires locataires. Les contrats de location autres que de logement dont nous ne traiterons pas ici ne sont pas non plus recommandés. la consultation de la loi, ainsi que la création du service d´injonction de crédit-bail (SIMA), que nous n´allons pas approfondir dans ce long travail.

Nous terminons avec un extrait important de la loi sur la non-discrimination dans l´accès à la location:

1 - Nul ne peut faire l´objet de discrimination dans l´accès à la location pour des motifs liés au sexe, à l´ascendance ou à l´origine ethnique, à la langue, au territoire d´origine, à la nationalité, à la religion, aux convictions, aux convictions politiques ou idéologiques, au sexe, à l´orientation sexuelle, à l´âge ou au handicap.

2 - L´annonce de l´offre d´un immeuble locatif et de toute autre forme de publicité liée à la fourniture d´immeubles locatifs ne peut contenir aucune restriction, spécification ou préférence fondée sur des catégories discriminatoires en violation des dispositions du numéro précédent.

Source: Economie Finance

Image: Jana Gomes