Mediação imobiliária em Portugal e nos EUA, as principais diferenças

O setor imobiliário nos EUA é muito diferente do de Portugal, existem muitas diferenças entre os dois mercados e métodos de venda e compra de uma casa em vigor nos mesmos.

23 fev 2023 min de leitura

O setor imobiliário nos EUA é muito diferente do de Portugal, principalmente devido à dimensão geográfica de ambos os países. Existem muitas diferenças entre os dois mercados e os métodos de venda e compra de uma casa em vigor nos mesmos. Massimo Forte, consultor, formador e coach especializado no setor imobiliário, falou com Andrea Cordeiro, que trabalhou como consultora imobiliária no Algarve e rumou aos EUA.

“Tirei a licença de consultora imobiliária em Nova Iorque e em Connecticut e neste momento estou a trabalhar como agente”, ela começa a narrativa.

Andreia Cordeiro, que trabalhou na ERA Alvor e na Remax Sun, ambas no Algarve, antes de ir para os EUA, conta a sua experiência como consultora imobiliária no estrangeiro, uma aventura que começou em 2019 após uma viagem com amigos a Nova York. “Passados alguns meses [daquela viagem], mudei-me para Nova York definitivamente e decidi mudar completamente a minha vida. Decidi deixar para trás uma carteira de clientes com mais de 16 anos e começar de novo num país que desconhecia por completo”.

Atualmente, Andreia já tem cartão de residência no país e já obteve licença que lhe permite trabalhar como consultora imobiliária, tendo iniciado a sua aventura com um projeto ambicioso, a venda de imóveis em Portugal a clientes norte-americanos, tendência que ganhou força no território nacional.

"Como tenho contactos com os meus colegas das imobiliárias, os meus clientes e construtores em Portugal, decidi contactá-los e oferecer-lhes parceria. Consegui fazer alguns negócios com isso e algum dinheiro para me sustentar até poder trabalhar no setor imobiliário em Nova York. Continuo a fazê-lo até hoje. Viajo para Portugal três a quatro vezes por ano para me reunir com parceiros de negócios para vender propriedades a clientes norte-americanos e imigrantes portugueses que vivem aqui”, declara.

Massimo Forte começa por questionar Andrea Cordeiro:

- Uma vez que comparar o mercado imobiliário em Portugal com o mercado norte-americano é um exercício muito complexo, será uma das principais diferenças, o fato de que nos EUA existir uma plataforma chamada Multiple Listing Service (MLS)?

Nos EUA o MLS é usado para inserir todas as referências. É uma plataforma paga por consultores imobiliários anualmente e funciona por Estados: Andrea paga dois MLS porque trabalha em Nova York e Connecticut. A plataforma é excelente porque dá acesso às ofertas de todas as imobiliárias desde o dia em que entram no sistema.

Quando existe um cliente comprador interessado num imóvel, não necessita ir aos websites de outras agências ou portais imobiliários para encontrar o imóvel que lhe interessa. Na mesma plataforma, tem acesso a toda a informação sobre o imóvel, por exemplo, se tem uma proposta, se já foi celebrado o contrato de compra e venda ou se já foi vendido. Pode observar o valor da comissão oferecida pela imobiliária e as condições para agendamento de uma visita. Dá acesso a todas as informações sobre o imóvel, como impostos pagos, quem é o dono e até quantas vezes ele foi vendido desde que foi construído.

- E como funciona o agendamento de visitas, “showings”?

Dentro do MLS, existe um sistema onde pode agendar visitas diretamente. Basta clicar no botão que mostra o dia e a hora que pretende marcar a visita, que o sistema confirmará a visita com as condições de acesso. Se o imóvel ainda estiver ativo, o consultor é obrigado a mostrar o imóvel.

- O que são as lockboxes e para quê que funcionam?

Nos Estados Unidos, a maioria das residências possui lockboxes. Os códigos das lockboxes geralmente são digitais. Para ter acesso é necessário ter a aplicação do sistema no telemóvel e ao chegar ao imóvel, introduzir o código pessoal e abrir a lockbox onde se encontra a chave do imóvel. Nos EUA os angariadores não acompanham as visitas com colegas que tem o comprador. A parte positiva é o fato do angariador ter mais tempo para angariar novos imóveis e a parte negativa é o fato do consultor que tem o comprador não conhecer bem o imóvel e acaba por não dar um bom serviço, por falta de informação sobre os detalhes do imóvel.

Nos EUA, para que um consultor imobiliário possa representar o cliente comprador e o vendedor terá de ter um documento assinado por ambos a dar consentimento para que possa representá-los. Se um dos clientes não aceitar, por conflito de interesse, o consultor imobiliário terá de escolher um colega com licença ativa para representar uma das partes.

- Como é que as comissões são pagas nos EUA?

Em Portugal, aquando da celebração da escritura, quer num notário particular ou público (Casa Pronta) quer num escritório de advogados, os compradores e os vendedores estão presentes, como também o(s) consultor(es) imobiliário(s) e quem paga a sua comissão é o cliente vendedor. O pagamento pode ser feito no mesmo dia ou mais tarde.

Nos EUA, as transações são realizadas nos escritórios de advogados e os agentes imobiliários que representam o vendedor e o comprador estão presentes. No final, o advogado entrega os devidos cheques da comissão aos agentes imobiliários. A escritura não pode ser finalizada sem que os agentes imobiliários recebam os devidos cheques com as suas comissões.

- Escalas nas lojas. O que são e como funcionam em Portugal e nos EUA?

Em Portugal existem as chamadas escalas, isto significa que o consultor está no escritório durante um determinado período e todos os leads obtidos através de chamadas telefónicas, visitas à loja ou pedidos no website são do consultor.

Não existem escalas ou comerciais de serviço nos EUA. Os consultores devem obter os seus próprios leads através do seu círculo de influência. Os escritórios não dão leads, até porque na maioria dos casos os brokers das agências também vendem imóveis e são nossos concorrentes diretos.

Massimo Forte termina ao questionar Andrea Cordeiro:

- Existe acesso total aos dados pessoais dos clientes nos EUA?

Em Portugal, quando pesquisamos, é difícil aceder às informações pessoais dos proprietários. Na maioria dos casos temos de ir bater na porta para falar com o dono. Existe uma lei de proteção de dados.

Nos EUA, os agentes imobiliários têm acesso aos dados pessoais (nome, morada, telefone e email) de todos os proprietários. Existem vários sites onde pode-se pesquisar e também é possível ter acesso direto ao MLS através de um aplicativo chamado "Remine". Essa ferramenta costuma ser usada para enviar e-mails de prospeção e chamadas para angariar imóveis. Simplesmente não podemos ligar para números de telefone marcados como "Não ligue", porque estão protegidos pela lei da proteção de dados.

Em suma, as principais diferenças são a utilização da plataforma MLS, onde cada consultor, após o pagamento, tem acesso a todo o tipo de informação e imóveis do mercado nos EUA, em comparação a Portugal, os lockboxes onde, através de um código, pode-se obter as chaves do imóvel, o facto de os angariadores não terem de estar presentes durante as visitas, e o consultor não ter capacidade para representar o comprador e vendedor simultaneamente sem o consentimento das partes.

Adaptado de Idealista