Bolha imobiliária: Alerta do Banco de Portugal para sobrevalorização do preço das casas

O relatório de estabilidade financeira de junho do Banco de Portugal reforçou o que a PROTESTE INVESTE já tinha alertado: há sinais de sobrevalorização dos preços das casas. Na nossa investigação, em 18 municípios da Área Metropolitana de Lisboa, o preço médio das casas anunciadas num site da especialidade estava acima do valor médio de avaliação bancária. Este é um dos temas que pode esclarecer com o Condomínio DECO+ no Salão Imobiliário de Lisboa. 

Os preços dispararam, em média, 12,2% no primeiro trimestre deste ano em comparação com o mesmo período de 2017, de acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE). Também para o mesmo período, os dados do Eurostat indicam que Portugal teve a quarta maior subida dos preços das casas da União Europeia.

Apesar de o preço ser um fator bastante importante para perceber a existência de uma bolha imobiliária, não é o único.

Uma crise diferente de 2009

Como a PROTESTE INVESTE verificou e o Banco de Portugal reforçou no relatório de junho, há vários fatores de otimismo desde 2013: cenário macroeconómico favorável ao otimismo no consumo, baixo nível das taxas de juro, diminuição do desemprego, mais rendimento disponível e aumento substancial do turismo e do número de estrangeiros que passaram a residir em Portugal.

Quando existe uma bolha imobiliária, é impossível prever quando vai rebentar e os efeitos que terá. Um deles, por exemplo, pode ser o aumento substancial da prestação do crédito à habitação se aumentarem as taxas de juro. Só este fator pode levar ao endividamento das famílias.

No relatório de estabilidade financeira, o Banco de Portugal reconhece que o setor bancário se abriu ao crescimento imobiliário e passou a conceder mais créditos à habitação. No entanto, a situação atual tem características diferentes do impacto que a crise do sub-prime, em 2009, teve em Portugal porque a banca está mais restritiva nos créditos e o mercado imobiliário nacional está diferente. Um ponto comum é a subida dos preços dos imóveis.

Valor dos imóveis acima da avaliação

A avaliação que os bancos fazem do preço médio dos imóveis e que serve de referência ao INE para calcular o valor médio do metro quadrado no País é outro indicador que ajuda a avaliar a existência de uma bolha imobiliária.

A PROTESTE INVESTE analisou 18 municípios da Área Metropolitana de Lisboa e concluiu  que o preço médio das casas anunciadas num site da especialidade está acima do valor médio de avaliação bancária: 35% no caso dos T2 e 30% no caso dos T3. Na prática, isto significa que o setor bancário está a financiar imóveis que são vendidos por um preço superior ao da avaliação bancária.

Também a avaliação predial do imóvel deveria servir de indicador para o preço de venda. Quando o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis entrou em vigor, esperava-se que a avaliação dos imóveis para efeitos tributários se aproximasse entre 80 a 90% do valor do mercado. No entanto, o que se paga por um imóvel é sempre mais do que o valor do registo predial ou da própria avaliação feita pelos avaliadores certificados. 

Falta regulação ao mercado. Os principais agentes imobiliários, que definem os preços de mercado, não são obrigados a ter formação certificada sobre avaliação imobiliária. Se o imóvel for comprado sem recurso ao crédito, este facto deixa os compradores desprotegidos, pois o preço do imóvel é fixado pela simples análise comparativa do mercado de imóveis com características semelhantes.

Casas usadas são as mais vendidas

Do lado do mercado imobiliário, os setores da banca e da construção demoraram a recuperar a confiança e equilíbrio nas contas depois dos efeitos da crise de 2009, o que explica o fraco crescimento da oferta de imóveis. Entre 2009 e 2012, as transações de imóveis novos e usados andavam a par.

Atualmente, os números indicam que se têm vendido 4 vezes mais imóveis usados do que novos. De acordo com o INE, os dados do primeiro trimestre de 2018 mostram que, do total de imóveis vendidos, 85,5% (34 822) eram usados e 14,5% (15 894) eram novos. Já o número de edifícios licenciados e apartamentos concluídos é menos de metade do volume de 2008, segundo dados do INE, apesar de estar a aumentar.

A procura por imóveis tem subido, mas como a oferta tem diminuídor influencia o aumento dos preços. 

“Stock” de crédito bancário reduziu com os estrangeiros

A euforia dos estrangeiros por Portugal também trouxe alterações de mercado.

Por um lado, vieram alterar as características do parque habitacional, sobretudo em Lisboa e no Porto, com um maior número de habitações dedicadas ao alojamento local. Por outro, com a finalidade de comprarem habitação própria, vieram fomentar a subida dos preços dos imóveis. Os franceses são os que mais compram (cerca de 30%), embora o investimento brasileiro já represente 19 por cento.

Hoje, mais de 40% das transações de imóveis são sem recurso ao crédito e os estrangeiros têm algum impacto nestes números. Este facto, junto com uma maior amortização de capital de créditos hipotecários mais antigos, leva a que o “stock” de crédito dos bancos tenha reduzido. Um fator positivo para os bancos, que têm menos dinheiro empatado em empréstimos.

Mas, o que, na realidade, se esconde na situação atual é um novo ciclo de recurso a crédito hipotecário. Entre o final de 2016 e o final de 2017 o crédito para compra de casa aumentou 43 por cento.  

Previsões pouco animadoras

O que é preocupante - e que o Banco de Portugal também deixa transparecer no relatório - é a possível correção que pode vir a existir no mercado. O rendimento médio disponível em Portugal tem vindo a aumentar desde 2014. Contudo, como a média global do valor das casas também tem aumentado, a relação entre o preço dos imóveis e o rendimento disponível das famílias está quase aos níveis da anterior crise. 

Podemos estar financeiramente menos preparados para uma subida das taxas de juro de referência do mercado, tendo em conta este rácio, as taxas de juro implícitas ao crédito à habitação e a taxa de poupança das famílias (na altura, mais elevada).

Outro dos indicadores preocupantes é a previsão de crescimento económico (PIB) para os próximos anos. As estimativas do Banco de Portugal para o próximo triénio são de uma clara desaceleração: de 2,7% em 2017, a previsão desce para 1,9% em 2020. 

A possível correção no mercado também pode vir do lado da oferta, com mais habitação disponível e a consequente redução dos preços se a procura se mantiver estável. Este fator é positivo para quem quer comprar casa, mas negativo para quem já comprou, pois vai ficar com um imóvel sobrevalorizado.

O número de edifícios licenciados e concluídos para habitação nova está a aumentar. Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), o crescimento do número de edifícios concluídos entre 2016 e 2017 foi de 17,1 por cento.

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Fonte: DECO PROTESTE