Las obras de construcción en los condominios son una realidad inevitable en la gestión de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal¹. Tanto si se trata de asegurar el mantenimiento de las zonas comunes, de responder a emergencias, como de introducir mejoras que aumenten el valor del inmueble, es importante que todos los residentes comprendan cómo funciona este proceso, así como sus derechos y responsabilidades.

Las obras pueden dividirse en tres categorías principales: obras de mantenimiento, que tienen como objetivo preservar el buen estado del edificio e incluyen intervenciones tales como reparación de cubiertas, pintura y rehabilitación de ascensores; obras de innovación, que modifican las características del edificio, como la instalación de sistemas de energía solar o la construcción de una piscina; y, por último, obras consideradas urgentes, que no pueden esperar la aprobación formal debido a riesgos inmediatos, como filtraciones graves o daños estructurales.

La aprobación de las obras depende de su tipo e impacto. Para las obras de mantenimiento, suele ser suficiente una mayoría simple de votos de los residentes, mientras que las obras de renovación requieren una aprobación más amplia, normalmente dos tercios del valor total del edificio, calculado según el criterio de millésimas (permillage)². En situaciones de emergencia, cualquier residente puede iniciar las obras, pero debe informar de inmediato al administrador para que la decisión quede posteriormente ratificada en una junta colectiva.

En cuanto a los costes, éstos se dividen generalmente según el valor proporcional de cada unidad en el condominio, conocido como criterio de millésimas². Así, quienes poseen un piso de mayor tamaño o mejor ubicado contribuyen proporcionalmente al pago de las obras. No obstante, los residentes pueden acordar entre sí otros criterios de reparto de costes, siempre que exista un consenso expreso en junta general.

Es importante distinguir entre las partes comunes y las privativas del edificio. Las obras en zonas comunes son responsabilidad del condominio y, por ende, de todos los propietarios de las unidades, mientras que las intervenciones en el interior de las unidades son de exclusiva responsabilidad de sus propietarios, salvo cuando se deriven de problemas originados en las zonas comunes. Además, algunos tipos de obras, especialmente las que alteran la fachada, la estructura o la superficie útil del edificio, requieren licencia municipal, por lo que resulta esencial que el administrador del condominio las supervise para garantizar que todo se lleve a cabo conforme a la legalidad.

Finalmente, si algún residente discrepa de un proyecto legalmente aprobado, tiene derecho a impugnar esa decisión en los tribunales dentro de los 60 días siguientes a la junta. Sin embargo, si el proyecto cumple todos los procedimientos legales y respeta los derechos de los residentes, es poco probable que la oposición prospere. Para garantizar que las obras se realicen de forma justa, eficiente y sin conflictos innecesarios entre residentes, debe existir transparencia, comunicación constante y documentación detallada del proceso.

¹ Régimen de propiedad horizontal: régimen jurídico que permite dividir un edificio en unidades separadas de propiedad privada (por ejemplo, pisos o plantas) compartiendo la titularidad de las zonas comunes (suelo, accesos, elementos estructurales). (propriedade horizontal)
² Permillage: se refiere a una proporción por mil utilizada para determinar la cuota de cada propietario en los gastos comunes del condominio.
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